28.10.2002

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ» ОТ 21.07.97Г. №122-ФЗ ЗА 2001 ГОД
( извлечение)

Правовой институт государственной регистрации вещных прав на недвижимое и сделок с ним впервые предусмотрен в российском гражданском законодательстве Гражданским Кодексом РФ (статьи 131, 164, 165, 219, 223 и др.), в развитие положений которого в соответствии с п.6 ст. 131 ГК РФ и был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу с 31.01.98г. и определяющий единый порядок государственной регистрации на территории России, а также основания отказа в ее осуществлении. На территории Челябинской области государственную регистрацию права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, предусмотренных ГК РФ, осуществляет Южноуральская регистрационная палата (ЮУРП), которая была создана в соответствии с Положением учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области, утвержденным постановлением Губернатора области от 07.05.98г. №254.

Анализ практики рассмотрения судами Челябинской области гражданских дел, связанных с применением закона от 21.07.97г. №122-ФЗ, показывает, что количество таких дел постоянно возрастает. Так, по статистическим данным ЮУРП количество гражданских дел с участием Палаты, рассмотренных федеральными и мировыми судами области в 2001 году, составило 2337 дел, в то время как в 2000 году таких дел было рассмотрено всего 561. В том числе по категориям рассмотренные в 2001 году гражданские дела подразделяются следующим образом:
- споры о признании права собственности - 1737 дел, из них дела о признании права собственности за умершими - 663 дела;
- споры о признании сделок недействительными - 304 дела;
- по жалобам на действия ЮУРП об отказе в государственной регистрации - 22 дела;
- прочие (об установлении юридических фактов, о продлении срока для принятия наследства, об обжаловании нотариальных действий и др.) - 274 дела.
Настоящее обобщение судебной практики показало, что судами общей юрисдикции допускается немало ошибок при разрешении гражданских дел, связанных с правами граждан на недвижимое имущество. Рассмотрим наиболее типичные ошибки, выражающиеся в нарушении норм материального и процессуального права.

Нарушение норм процессуального права

1. Суды не учитывают, что в соответствии с пунктом 3 статьи 55 ГК РФ филиалы ЮУРП не наделены правами юридического лица и поэтому в силу статей 31, 32 ГПК РСФСР не обладают процессуальной правоспособностью и дееспособностью, а также в силу статьи 33 ГПК РСФСР не могут выступать в качестве стороны в гражданском процессе./.../
2. Суды неправильно определяют процессуальное положение ЮУРП в качестве истца или ответчика по спорам о признании права собственности, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, о признании сделки действительной и других, не учитывая при этом, что Палата не является субъектом спорных материальных правоотношений./.../
3. Судами выносятся решения о признании права собственности на самовольные постройки на основании признании иска ответчиками в лице местной администрации, при этом мотивировочная часть таких решений содержит только указание на признание иска. Соблюдение же условий, предусмотренных п.З ст.222 ГК РФ для удовлетворения такого иска о признании права собственности судом не проверяется, что является недопустимым. Согласно ч.2 ст.34 ГПК РСФСР суд не принимает признание иска ответчиком, если это действие противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. /.../
4. При принятии или отмене мер обеспечения иска в виде наложения ареста на недвижимое имущество в соответствии со ст.ст.134, 138 ГПК РСФСР суды не учитывают, что в соответствии со ст.4 Закона от 21.07.97г. №122-ФЗ обязательной государственной регистрации подлежат также и ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе и аресты. Указанные функции выполняются исключительно учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в лице регистрационной палаты, поэтому возложение такой обязанности по наложению или снятию ареста на объекты недвижимости на органы БТИ, осуществляющие только технический учет этих объектов, не основано на законе. /.../

Споры о признании права собственности на самовольные постройки

С введением в действие с 1 марта 1996 года части первой ГК РФ судам стали подведомственны иски и признании права собственности на самовольные постройки, под которыми в силу п.1 ст.222 ГК РФ понимаются жилой дом, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. По общему правилу, лицо, осуществлявшее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности и не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет. Исключение из этого правила предусмотрено п.З ст.222 ГК РФ, согласно которому судом может быть признано право собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при одновременном соблюдении двух правил: 1) что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку; 2) и сохранение этой постройки не будет нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан./.../
Вместе с тем, изучение практики рассмотрения судами гражданских дел данной категории показывает, что суды удовлетворяя иски граждан о признании права собственности на самовольные постройки, часто не выясняют вопрос о соблюдении законных прав и интересов, проживающих по соседству других лиц. являющихся смежными землепользователями, имеются ли у последних возражения против заявленных истцами требований. Данный недостаток служит основанием для отмены постановленных
судебных решений при проверке их в суде кассационной инстанции или в порядке судебного надзора.
Другой ошибкой является то, что при разрешении споров граждан о пользовании жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда суды не всегда выясняют правовой режим этих помещений, являются ли эти дома плановыми на строительство которых разрешение было оформлено в установленном законом порядке с отведением для этой цели земельного участка, либо данные строения являются самовольными постройками. /.../Выясняя, будет ли предоставлен застройщику земельный участок под самовольную постройку, суду необходимо привлекать к участию в деле соответствующие органы местного самоуправления, к компетенции которых закон относит решение вопроса о предоставлении земельных участков (п.1 ст.51, п.15 ст.55, п.16 ст.66 Закона РФ «О местном самоуправлении в РФ» от 06.07.91г. №1550-1 ст. 11 Земельного кодекса РФ). При возникновении между несколькими заинтересованными лицами спора, касающегося самовольной постройки, следует учитывать, что уполномоченный орган может, как решить вопрос о предоставлении земельного участка одному из заинтересованных лиц, так и сообщить суду о том. что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен той стороне, за которой суд признает право собственности на строение (п.2 Обзора судебной практики по гражданским делам -Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997г... №10).
При этом следует отметить, что Главное управление архитектуры и градостроительства, КУИЗО не относятся к числу органов, компетентных разрешать вопросы о предоставлении земельного участка под самовольные постройки (ст.29 ЗК РФ), поэтому во всех случаях следует привлекать к участию в деле местную администрацию и истребовать письменные подтверждения Главы администрации о возможности предоставления земельных участков под такие постройки.
Наличие письменного подтверждения Главы местной администрации о возможности предоставления земельного участка на условиях краткосрочной аренды не может служить основанием для удовлетворения заявленного иска о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку по смыслу п.З ст.222 ГК РФ такое право может быть признано только за лицом, которому земельный участок может быть предоставлен под возведенную постройку в собственность или в долгосрочную аренду. С введением в действие с 30 октября 2001 года Земельного Кодекса РФ предоставление гражданам земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование или на праве пожизненного наследуемого владения не допускается (п.2 ст.20, п.1 ст.21 ЗК РФ). Такие права сохраняются только в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и если права на эти участки возникли у граждан до
введения в действие ЗК РФ /.../
При разрешении споров о признании права собственности на самовольные
постройки, возведенные законным собственником или владельцем земельного участка, следует выяснить все ли постройки находятся в границах отведенного истцу земельного участка, поскольку в противном случае постройки, на не принадлежащем истцу земельном участке могут быть узаконены только при отведении под них администрацией земельного участка (помимо выяснения вопроса о соответствии этих построек нормам СНиП и соблюдении интересов третьих лиц. Не выполнение этих требований приводит к
вынесению судами незаконных решений. /.../
Разрешая споры о признании права собственности на самовольно возведенные
надворные постройки (бани, гаражи, сараи и др.) отдельные суды отказывают истцам в удовлетворении таких исков со ссылкой на то, что эти хозяйственные постройки предназначены для обслуживания главной вещи - жилого дома и поэтому в силу ст. 135 ГК РФ следуют судьбе основного объекта недвижимости, самостоятельной государственной регистрации и защиты права для них в судебном порядке не требуют. /…/ Между тем суды не учитывают, что в этом случае правовой режим надворных" построек не изменяется, они продолжают оставаться самовольными строениями, что в силу п 2 ст 222 ГК РФ лишает истца в дальнейшем указывать эти постройки в договоре купли-продажи или иной сделки по отчуждению основного объекта недвижимости и определять цену этого объекта с учетом этих построек. Следует также отметить, что действующим гражданским законодательством не предусмотрен иной порядок, помимо судебного узаконения данных надворных построек, в то время как эти постройки часто представляют собой значительную материальную ценность и, составляя единое целое с основным объектом недвижимости, существенно увеличивают его стоимость.
Поэтому выводы указанных мировых судей о том, что самовольно возведенные надворные постройки не требуют признания на них права собственности в судебном порядке нельзя признать правильными.
Представляется, что такие иски подлежат удовлетворению, если сохранение указанных надворных построек не будет нарушать законные права и интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан, а также при условии, что эти постройки возведены на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке истцу под строительство или обслуживание возведенного на нем основного объекта недвижимости.
Учитывая, что данные надворные постройки являются принадлежностью к главной;
вещи и поэтому в силу ст. 135 ГК РФ самостоятельной государственной регистрации права не требует, то об этом следует прямо указывать в резолютивной части решения, что, исключает неясность в понимании постановленного судебного решения.
Во многих случаях суды, удовлетворяя иски о признании права собственности на самовольно возведенные постройки, а также на надворные постройки, не указывают в резолютивной части решения все необходимые сведения относительно описания недвижимого имущества (общая площадь объекта, назначение объекта, под какой литерой объект обозначен на плане земельного участка), точный перечень надворных построек, под какими литерами эти постройки обозначены на плане земельного участка /.../

Примерный образец резолютивной части решения о признании права собственности на самовольные надворные постройки:

«Признать за Ивановым Петром Сергеевичем право собственности на надворные постройки: баню под литерой Г на плане земельного участка, сарай под литерой Г-1, туалет под литерой Г-2, навес под литерой Г-3, гараж под литерой Г-4.
Указанные надворные постройки являются принадлежностью к основному объекту недвижимости - жилому лому №35 по ул.Градской в г.Челябинске, (литера А), принадлежащему Иванову Петру Сергеевичу на праве собственности, и самостоятельной государственной регистрации не подлежат».
Следует также обратить внимание и на правильность изложения резолютивной части решения суда по искам граждан о признании права собственности на самовольно возведенные пристрой к жилому дому, находящемся на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке собственнику этого дома.
Пристрой, как правило, является неотъемлемой частью жилого дома и поэтому признание права собственности на него как на самостоятельный объект недвижимости применительно к ст.558 ГК РФ, является недопустимым.
Понятие «часть жилого дома», предусмотренное в указанной статье, соответствует объекту недвижимости, выделенному в натуре. Согласно разъяснения в и 11 Постановления №4 Президиума Верховного Суда СССР «О судебной практики по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» от 31.07.81г. (в ред. от 30.11.90г.) выдел в натуре может быть произведен в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть жилого дома с отдельным входом, либо имеется
возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Поэтому использование термина «часть жилого дома» по отношению к пристрою, являющемуся неотъемлемой частью жилого дома. в резолютивной части решения суда является неправильным, поскольку искажает сущность постановленного решения /.../
Представляется, что в резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольно возведенный пристрой должно содержаться указание на то, что эти пристрой являются неотъемлемой частью жилого дома, а также должны быть указаны сведения о площади узаконенных пристроев, их литеры на плане, общая площадь жилого дома, с учетом пристроев, а также следует указывать о внесении изменений в запись о государственной регистрации права собственности на такой жилой дом с учетом узаконенных пристроев. Наличие указанных сведений в резолютивной части решения позволит устранить всякие неточности в правильном понимании принятого судебного решения.

Примерный образец резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольно возведенный пристрой к жилому дому

«Признать за Ивановым Петром Сергеевичем право собственности на пристрой площадью 25 кв.м. под литером А-1, как на неотъемлемую часть жилого дома №35 по ул.Градской в г.Челябинске общей площадью 50 кв.м (под литерой А), принадлежащего на праве собственности Иванову П.С.
Считать общую площадь указанного жилого дома с учетом пристроя равной 75 кв.м. Внести изменения в запись о государственной регистрации права собственности Иванова П.С. на указанный жилой дом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № _____ от 20 января 1999 года с учетом узаконенного пристроя».

Жалобы на действия ЮУРП об отказе в государственной регистрации

Права на недвижимое имущество, правоустанавдиваюшие документы на которое оформлены после введения в действие Закона от 21.07.1997г., полежат обязательной государственной регистрации.
Люндовская Л.А. обратилась в суд с жалобой на отказ ЮУРП, отказавшей ей 14 августа 2000 года в регистрации сделки и перехода прав по нотариально удостоверенному договору купли-продажи земельного участка и садового дома с постройками, находящегося в садовом товариществе «Волна», заключенному ею 19 июня 2000 года с Фирсовым С.И. Отказ в регистрации был обоснован тем, что право собственности продавца Фирсова С.И. на садовый лом ранее не было зарегистрировано в установленном
законом порядке.
Решением Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от 23 февраля 2001 года жалоба Люндовской была удовлетворена, на ЮУРП возложена обязанность произвести
государственную регистрацию права собственности и сделки на садовый дом, приобретенный заявительницей по указанному договору.
Удовлетворяя жалобу, суд указал, что отказ, в государственной регистрации не основан на законе, поскольку Фирсов приобрел сад в 1988 году, когда не требовалась государственная регистрация права собственности на садовый дом. поэтому отсутствие такой регистрации на Фирсова не является основанием к отказу в государственной регистрации права собственности Люндовской. При этом суд руководствовался п.1 ст.6 Закона от 21.07.97г. №122-ФЗ в соответствии с которым права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, то есть до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, которая проводится по желанию их обладателей.
Довод представителя ЮУРП о необходимости соблюдения положений ст.4 №122-ФЗ, предусматривающей обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящею закона, не был принят судом первой инстанции во внимание со ссылкой на то, что Палата может произвести государственную регистрацию в связи с необходимостью совершить новую сделку одновременно с регистрацией возникновения, перехода, прекращения либо ограничения прав на недвижимое имущество, возникших после 31 января 1998 года.
Президиум Челябинского областного суда, постановлением от 29 августа 2001 года отменяя указанное решение суда, признал вышеизложенные выводы не основанными на законе.

Как следует из материалов дела, право собственности продавца садового дома Фирсова на этот дом подтверждается справкой садового товарищества «Волна», выданной ему 06 июня 2000 года, то есть уже после введения в действие №122-ФЗ от 21.07.1997г., государственную регистрацию это право не проходило.
В соответствии же с п.2 ст.4 №122-ФЗ обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Закона.
Согласно п.2 ст.6 названного Закона права на недвижимое имущество, возникшие в установленном законом порядке до момента вступления в силу этого закона, государственная регистрация которых производится по желанию их обладателей, требуют их государственной регистрации в случае заключения сделки с объектом недвижимости после введения в действие указанного Закона.

Нарушение судом первой инстанции этих положений Закона повлекло отмену судебного решения.


Заместитель Председателя Челябинского областного
Суда
______________А. Федина

Председатель Южноуральской регистрационной палаты

________________ О.В. Скремета